Exode urbain : le déménagement du territoire aura-t-il vraiment lieu ?

Plus une semaine ou presque ne passe sans qu’une association d’élus, un institut de sondages, la presse grand public, un réseau d’agents immobiliers ou un think-tank ne prédisent la dé-métropolisation de la France. La pandémie et son lot de restrictions aurait fait chuter la côte de Bordeaux, Marseille, Paris ou Toulouse auprès des jeunes actifs. Et le développement du télé-travail inciterait aujourd’hui une majorité d’entre eux à questionner leurs conditions, lieux et modes de vie.

Preuve de l'émergence récente de nouveaux imaginaires territoriaux : plusieurs études et sondages donnent d'ores et déjà à lire un désir d’ailleurs chez les citadins. Le regard que les habitants des grandes villes portent sur ces territoires encore considérés jusqu'à peu comme en déshérence aurait, lui aussi, radicalement changé. Si bien que la résurrection de Chartres, Joigny, Limoges, Moulins ou Poitiers mais aussi de départements tout entiers comme l’Ain, l’Eure, la Somme ou l’Yonne ne serait plus qu’une question de mois, d’une poignée d’années tout au plus…

« L'attractivité des villes moyennes continue de se renforcer en dépit de la crise sanitaire. De plus en plus de Français veulent s'installer dans nos territoires, grâce à la conjugaison d'Action Cœur de Ville et nos politiques locales de revitalisation des centres-villes, plutôt que dans une grande métropole » se félicitait encore, au début de l’été, la maire (LR) de Beauvais et présidente de « Villes de France », Caroline Cayeux.

Un mouvement de déconnexion connectée  

A la décharge des agents immobiliers, élus locaux, parlementaires ou urbanistes qui promettent, optimistes, un « exode urbain » massif, l’activité s'est révélée particulièrement soutenue sur le front de l’immobilier. D’après les derniers chiffres du Conseil supérieur du Notariat (CSN), une centaine de métropoles de taille intermédiaire – Angers, Besançon – et agglomérations aux portes des grandes villes – Avignon, Orléans ou encore Sens – connaissent une hausse des volumes (+20%) comme des prix d’achats depuis dix-huit mois. Les territoires périurbains, campagnes les mieux connectées aux zones d’emplois les plus dynamiques, ainsi que les zones rurales peu denses à proximité du bord de mer ou de parcs naturels, tirent également leur épingle du jeu.

A la décharge, toujours, des responsables politiques et des professionnels de l’immobilier – épaulés il est vrai par une armée de communicants et de start-ups comme « Paris je te quitte » ou « Vivre au vert » -, l’emballement semble quasi-général. Après avoir conté encore jusqu’à peu la mue de capitales régionales en « métropoles », Challenges, Le Monde, Le Nouvel Observateur, Les Echos ne s’embarrassent pas davantage aujourd’hui d’investigations poussées pour crédibiliser cet hypothétique exode urbain. Pressés de tirer en premier les enseignements territoriaux de cette crise sanitaire, économique et sociale, la plupart des éditorialistes et journalistes se contentent de récits personnels, et quelques images de bouchons les veilles de confinements. Lorsqu'ils ne s'appuient pas directement sur des sondages commandés par des acteurs en prise directe avec une telle éventualité voire les annonceurs de leurs propres journaux…

Objectivation en cours

Si les aspirations d’une partie des Français semblent bel et bien évoluer à l'occasion de cette crise plurielle, et si la pression foncière sur le marché immobilier résidentiel d’une partie des petites et moyennes agglomérations est un fait avéré, attention à ne pas prendre ses rêves pour des réalités et sur-interpréter ces statistiques parcellaires. Comment parler d'une dé-métropolisation et même d'un désamour pour la ville dense alors que les départs de Bordeaux, Lyon, Marseille, Paris ou Toulouse se font encore majoritairement pour leurs banlieues éloignées, au sein des mêmes bassins de vie ? Les grandes couronnes des métropoles dans l'Ain, l'Essonne ou l'Yonne ne cessent de gagner de nouveaux habitants, bien davantage que l'Allier ou la Corrèze. A croire que la concentration d’emplois qualifiés et l’offre de services de haute-qualité sur un territoire restent de véritables atouts aux yeux d’un certain nombre de nos concitoyens, prêts à se contenter d’une surface légèrement plus grande et d’un jardin en grande couronne... Si l’on se fie aux mêmes données notariales que précédemment, les mobilités inter-départementales et inter-régionales sont en légère hausse, mais demeurent marginales : l’« exode urbain » du trader Parisien s’installant dans le Larzac ou le Morvan après s'y être réfugié lors d’un confinement en 2020 ou 2021 relève encore, pour l'heure, du cliché.

Les rares éléments d’objectivation du phénomène disponibles appellent plutôt à la mesure. Parce que la tentation d’un déménagement concerne, déjà, certaines catégories d’actifs bien particulières – les cadres supérieurs et professions libérales concernés par la généralisation de nouveaux modes de travail et disposant d’un pouvoir d’achat suffisamment confortable -, et non l’ensemble de la population française. Parce que toutes les villes moyennes – qui forment un ensemble hétérogène – n’en profiteront pas, ensuite : Bourges, Montbéliard, Sedan ou Tulle continuent à éprouver, semblerait-il, un certain nombre de difficultés. Dans certains bassins de vie réceptacles d'un flux de citadins plus important qu'à l'accoutumée comme Saint-Brieuc, les équilibres internes font, au demeurant, craindre le pire...

Prophétie auto-réalisatrice ?

Au-delà des agents immobiliers directement intéressés par une telle éventualité, difficile de reprocher aux responsables politiques de tenter d'accréditer, eux aussi, un phénomène auquel ils aspirent depuis si longtemps ! Confrontés à la paupérisation et au vieillissement de leurs populations, se conjuguant souvent à un déclin démographique synonyme de fermeture de classes voire de commerces et d’entreprises confrontées à des difficultés de recrutement, les maires de villes moyennes s’échinent depuis plusieurs années à défendre les intérêts et renforcer l’attractivité des centres-villes. Il n’empêche : rien ne dit que l’organisation spatiale de la France « pré-Covid » sera automatiquement bouleversée dans le « monde d’après ». Du moins, l’« exode urbain » tant rabâché reste aujourd’hui une équation à plusieurs inconnues, difficile à apprécier à sa juste valeur tant les questions demeurent nombreuses.

Qui tire réellement le marché immobilier dans ces villes intermédiaires, et quelles sont leurs attentes ? S’agit-il de locaux profitant de la faiblesse des taux d’emprunt pour devenir propriétaires, de néo-Parisiens ayant accéléré leur « retour au pays », de citadins en télétravail, à la recherche de nouveaux emplois qualifiés, prêts à se reconvertir ou effectuant simplement un investissement immobilier ? Ou bien encore de Franciliens de naissance chassés d’une métropole où se loger coûte de plus en plus cher et bien décidés à changer de mode de vie et se reconvertir ? L'herbe est-elle forcément plus verte ailleurs pour ces différents profils ?

De nombreuses inconnues… 

Les rêves d’ailleurs, exprimés à voix haute bien avant le début de la crise sanitaire, se concrétiseront-ils davantage que par le passé ? Comment réagir face au début d'aggiornamento des élus métropolitains prompts à promettre aux citadins un futur urbain plus vert, apaisé pour mieux les retenir et repousser leurs projets de déménagement ? Quels défis les villes moyennes doivent-elles encore relever pour que, au-delà de se lire en mots, leur regain d’attractivité se traduise en actes ? Les conséquences délétères de la crise économique sont-elles déjà derrière les petits commerces et PME des villes petites et moyennes ? La création de l'ANCT et les cinq milliards du plan Action cœur de ville suffiront-ils à réactualiser cette politique nationale d’aménagement du territoire dont les élus locaux semblent si nostalgiques, et déboucher sur une répartition géographique plus équilibrée de la population française ?

Les maires des villes-centres parviendront-ils à révolutionner la manière de faire de la politique au niveau local pour revoir la morphologie et assurer la survie de ces bassins de vie si stratégiques pour le pays ? La pratique du télétravail se généralisera-t-elle au-delà des entreprises du numérique voire du secteur tertiaire, en France ? Concernera-t-elle principalement les postes d’encadrement ou également des fonctions-supports dévolues aux catégories populaires et moyennes ? Cette amorce de rééquilibrage démographique et territorial qui se dessine va-t-elle perdurer dans le temps, ou s’agit-il d’un simple épiphénomène post-crise ?

Les élus locaux n’ont absolument rien à gagner à extrapoler à partir d’articles de presse ou de sondages, et s’illusionner ainsi dès le début de leur mandat. Mieux vaut évacuer les clichés, croyances et autres fantasmes, dans l’attente de la production d’études plus fiables, du PUCA-POPSU et de l’INSEE notamment, s’ils veulent capitaliser sur le regain d’intérêt pour leurs territoires. Mieux vaut avoir conscience que cette nouvelle donne territoriale pourrait également avoir quelques effets pervers, que l’on songe à la dilution de l’argent public dans des campagnes de communication d’un autre temps, l’étalement urbain ou une gentrification latente, pour ne pas tomber dans les nombreux pièges qui ne manqueront pas d’apparaître sur le chemin des élus locaux…